一、发生了什么？商业不动产REITs的“破冰”与“提速”

1.政策框架确立：从“试点”到“常态化”的制度铺垫

商业不动产REITs的推出并非一蹴而就，而是经历了从基础设施REITs试点到消费基础设施REITs扩容，最终全面覆盖商业不动产的演进过程。这一进程在2025年末至2026年初呈现出显著的“加速”特征。

2025年11月28日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，正式宣告商业不动产REITs试点启动。随后，监管层迅速构建了“1+3+N”的制度框架，包含1项公告、1项通知及2项工作规程，明确了商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展的策略。

与此前发改委主导的基础设施REITs不同，商业不动产REITs由证监会监管，这意味着其发行逻辑更贴合资本市场的市场化原则。政策明确将底层资产范围从传统的交通、能源、园区等基础设施，以及此前的消费基础设施（百货、购物中心），大幅扩容至写字楼、酒店、商业综合体等更广泛的商业业态。这一政策突破，直接回应了房地产行业“存量盘活”的迫切需求，被视为构建房地产发展新模式的关键一步。

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